Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость является одной из старейших форм инвестирования, существовавшей с первых дней человеческой цивилизации. Предвосхищая современные фондовые рынки, недвижимость - это один из пяти основных классов активов, которые каждый инвестор должен серьезно рассмотреть для добавления в свой портфель уникальных денежных потоков, ликвидности, прибыльности, налогов и диверсификации, которые он предлагает. В этом вводном руководстве мы познакомим вас с основами инвестирования в недвижимость и обсудим различные способы приобретения или приобретения инвестиций в недвижимость.

Во-первых, давайте начнем с основ: что такое инвестирование в недвижимость?

Что такое инвестирование в недвижимость?
Инвестирование в недвижимость - это широкая категория операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, сосредоточенная вокруг зарабатывания денег на материальном имуществе или денежных потоках, так или иначе связанных с материальным имуществом.

Существует четыре основных способа заработать деньги на недвижимости:

Оценка недвижимости: это когда имущество увеличивается в стоимости. Это может быть связано с изменением на рынке недвижимости, которое увеличивает спрос на недвижимость в вашем районе. Это может быть связано с модернизацией инвестиций в недвижимость, чтобы сделать ее более привлекательной для потенциальных покупателей или арендаторов. Однако оценка недвижимости - сложная игра.
Доход от денежного потока (аренда). Этот тип инвестиций в недвижимость направлен на покупку недвижимости, такой как многоквартирный дом, и ее эксплуатацию, чтобы вы получали поток наличных от аренды. Доход от денежных потоков может быть получен от многоквартирных домов, офисных зданий, арендных домов и многого другого.
Доход, связанный с недвижимостью: это доход, получаемый от брокеров и других специалистов отрасли, которые зарабатывают деньги на комиссионных от покупки и продажи недвижимости. Сюда также входят компании по управлению недвижимостью, которые получают процентную ставку арендной платы в обмен на ежедневные операции с недвижимостью.
Вспомогательный доход от инвестиций в недвижимость: для некоторых инвестиций в недвижимость это может быть огромным источником прибыли. Вспомогательный доход от инвестиций в недвижимость включает в себя такие вещи, как торговые автоматы в офисных зданиях или прачечные в квартирах с низкой арендной платой. По сути, они служат мини-бизнесом в рамках более крупных инвестиций в недвижимость, позволяя вам зарабатывать деньги из полузабытого круга клиентов.
Самая чистая и простая форма инвестирования в недвижимость - это денежный поток от арендной платы, а не от стоимости. Инвестирование в недвижимость происходит, когда инвестор, также известный как арендодатель, приобретает часть материального имущества, будь то необработанная сельскохозяйственная земля, земля с домом на ней, земля с офисным зданием на ней, земля с промышленным складом на ней или квартира.

Затем он или она находит кого-то, кто хочет использовать это имущество, известного как арендатор, и они заключают соглашение. Арендатору предоставляется доступ к недвижимости, ее использование на определенных условиях, в течение определенного периода времени и с определенными ограничениями - некоторые из которых изложены в федеральном, штатном и местном законах, а другие - согласовано в договоре аренды или договора аренды. Взамен арендатор платит за возможность пользования недвижимостью. Платеж, который он или она отправляет арендодателю, называется арендной платой.

Для многих инвесторов рентный доход от инвестиций в недвижимость имеет огромное психологическое преимущество перед дивидендами и интересом от инвестиций в акции и облигации. Они могут проехать мимо отеля, увидеть его и потрогать руками. Они могут нарисовать его своим любимым цветом или нанять архитектора и строительную компанию, чтобы изменить его. Они могут использовать свои навыки ведения переговоров для определения арендной ставки, что позволяет хорошему оператору генерировать более высокие ставки капитализации или «предельные ставки».

Время от времени инвесторы в недвижимость становятся такими же ошибочными, как и фондовые инвесторы во время пузырей на фондовом рынке, настаивая на том, что ставки капитализации не имеют значения. Не поддавайтесь на это. Если вы в состоянии правильно оценить свои арендные ставки, вы должны получать удовлетворительную норму прибыли на свой капитал после учета стоимости имущества, включая разумные амортизационные отчисления, налоги на имущество и подоходный налог, обслуживание, страхование и другие связанные с этим расходы. Кроме того, вы должны измерить количество времени, необходимое для работы с инвестициями, так как ваше время является самым ценным активом, который у вас есть, - именно поэтому инвесторы так ценят пассивный доход. (Как только ваши активы станут достаточно большими, вы можете учредить или нанять управляющую компанию по недвижимости для повседневной работы вашего портфеля недвижимости в обмен на процент от дохода от аренды, трансформируя инвестиции в недвижимость, которые были активно обходился пассивными инвестициями.)

Каковы некоторые из самых популярных способов для человека начать инвестировать в недвижимость?
Существует множество различных типов инвестиций в недвижимость, которые человек может рассмотреть для своего портфолио.

Проще подумать об основных категориях, в которые попадают инвестиции в недвижимость, основываясь на уникальных преимуществах и недостатках, экономических характеристиках и циклах аренды, обычных условиях аренды и брокерской практике типа недвижимости. Объекты недвижимости обычно подразделяются на одну из следующих групп:

Инвестиции в жилую недвижимость - это объекты недвижимости, связанные с инвестициями в недвижимость, привязанную к домам или квартирам, в которых живут отдельные лица или семьи. Иногда инвестиции в недвижимость такого типа имеют компонент бизнес-услуг, такой как вспомогательные жилые помещения для пожилых людей или здания с полным комплексом услуг для арендаторов, которые хотят получить роскошный опыт. Аренда обычно длится 12 месяцев, дается или занимает шесть месяцев с обеих сторон, что приводит к гораздо более быстрой адаптации к рыночным условиям, чем к некоторым другим типам инвестиций в недвижимость.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестиции в коммерческую недвижимость в основном состоят из офисных зданий. Эти аренды могут быть заблокированы на многие годы, в результате чего обоюдоострый меч. Когда инвестиции в коммерческую недвижимость полностью сданы в аренду долгосрочным арендаторам, которые согласились на дорогие арендные ставки, денежный поток продолжается, даже если арендные ставки на сопоставимые объекты недвижимости падают (при условии, что арендатор не обанкротится). С другой стороны, верно обратное - вы можете получить значительно ниже рыночных ставок аренды офисного здания, потому что вы подписали долгосрочные договоры аренды до того, как ставки аренды повысились.
Инвестирование в промышленную недвижимость. Объекты, попадающие под зонтик промышленной недвижимости, могут включать склады и распределительные центры, складские помещения, производственные мощности и сборочные предприятия.
Инвестиции в торговую недвижимость. Некоторые инвесторы хотят владеть такими объектами, как торговые центры, торговые центры или традиционные торговые центры. Арендаторами могут быть розничные магазины, парикмахерские, рестораны и аналогичные предприятия. В некоторых случаях арендные ставки включают процент от розничных продаж в магазине, чтобы стимулировать арендодателя делать столько, сколько он или она, чтобы сделать торговую недвижимость привлекательной для покупателей.
Инвестиции в недвижимость смешанного назначения - это универсальная категория, когда инвестор разрабатывает или приобретает недвижимость, которая включает в себя несколько видов вышеупомянутых инвестиций в недвижимость. Например, вы можете построить многоэтажное здание, в котором магазины и рестораны находятся на первом этаже, офисные помещения на следующих нескольких этажах и жилые апартаменты на остальных этажах.
Вы также можете принять участие в кредитовании инвестиций в недвижимость:

Владение банком, который гарантирует ипотечные кредиты и коммерческую недвижимость. Это может включать в себя государственную собственность на акции. Когда институциональный или индивидуальный инвестор анализирует банковские акции, он обращает внимание на подверженность банковским кредитам недвижимости.
Андеррайтинг частных ипотечных кредитов для физических лиц, часто по более высоким процентным ставкам, чтобы компенсировать вам дополнительный риск, возможно, в том числе предоставление кредита для аренды.
Инвестирование в мезонинные ценные бумаги, которые позволяют одалживать деньги для проекта недвижимости, который затем можно конвертировать в долевое владение, если он не погашен. Они иногда используются при разработке гостиничных франшиз.
Существуют дополнительные особенности инвестирования в недвижимость, в том числе:

Арендуя помещение, чтобы у вас было мало привязанного к нему капитала, его улучшали, а затем сдавали в аренду это же пространство другим по гораздо более высоким ставкам, создавая невероятную прибыль на капитал. Примером может служить хорошо управляемый гибкий офисный бизнес в крупном городе, где мелкие или мобильные работники могут покупать офисное время или арендовать определенные офисы.
Получение налоговых сертификатов. Это эзотерическая область инвестирования в недвижимость, которая не подходит для невмешательных или неопытных инвесторов, но которая - при правильных обстоятельствах, в нужное время и с подходящим типом персонала - приносит высокую прибыль, чтобы компенсировать головные боли и связанные с этим риски.